Les taux variables plus attractifs ?

A gés de 30 ans, Katia, bélarussienne, et Christian, tous deux consultants en finances auprès des sociétés du CAC 40, souhaitent profiter pleinement de la vie. Voyages au Sri-Lanka ou à l'île Maurice, week-ends sur la côte normande, à Barcelone ou Madrid... Les voyages sont leur grand plaisir. Le sport également. Ils pratiquent le golf. Mais aussi la musculation et le yoga dans un centre sportif de Boulogne-Billancourt, leur commune de résidence. Christian a aussi une passion dévorante : la photo.

Pour s'assurer ce confortable train de vie, Katia et Christian ont de bons salaires, 90 000 euros à eux deux. Déçus par la Bourse, ils ont dans un premier temps pensé à l'immobilier de défiscalisation pour bâtir leur patrimoine. Christian a vite déchanté. Un intermédiaire lui a tout d'abord proposé une chambre médicalisée pour personnes dépendantes en invoquant la demande croissante prouvée par l'existence de listes d'attente. Mais en téléphonant à l'établissement, prétextant chercher un lieu d'accueil pour sa grand-mère, il apprend que plusieurs chambres étaient libres ! Même déconvenue pour un studio à la Réunion, affiché 145 000 euros. Christian, après une étude du marché local, l'évaluait à 70 000 euros. C'est alors qu'il s'intéresse à la location en meublé. La tête sur les épaules et en bon financier, il s'est astreint à une véritable étude du marché parisien pour déterminer à quel prix il pouvait acheter et à quel prix il pouvait louer. Et notre jeune couple, la foi du charbonnier chevillée au corps, se lance, prospectant le centre de Paris. Avec un sens des affaires et de l'opportunité hors pair.

Bien que n'ayant négocié le prix d'aucun appartement, ils les ont tous achetés bien en dessous de leur valeur sur le marché. Le chemin parcouru n'a pas toujours été facile. Kitsch et couvert de miroirs réfléchissants, le premier studio, non loin de la rue Saint-Denis, précédemment occupé par une prostituée, a dû être refait entièrement ! Dans les autres aussi, les travaux sont importants et les déconvenues avec les entrepreneurs nombreuses. Mais le couple s'investit pour maîtriser le coût et la qualité des chantiers, quitte à passer ses week-ends dans les magasins de bricolage et d'ameublement entre robinets, pommeaux de douche, carrelages et pots de peinture ! Aujourd'hui, ils sont à la tête de huit studios, situés à Paris à l'exception d'un seul acheté à Levallois, tous financés à 100 % à crédit. Sur un joli patrimoine brut de 1 616 000 euros, la pierre pèse 90 %. C'est incontestablement trop ! Et très risqué à l'heure où la conjoncture ne promet pas à l'immobilier un avenir radieux. Notre conseil irait donc à une diversification. Mais c'est peine perdue. L'option de tout miser sur l'investissement locatif est un pari fort que le couple assume sans ambages.

Il est vrai que Katia et Christian ont su limiter les risques en acquérant de petites perles. Des studios sous-évalués, dans des quartiers phares de la capitale, réaménagés avec des matériaux de qualité, facilement louables à bon prix... Bref, des biens qui seraient les derniers à être impactés par un retournement du marché de la pierre. L'appartement de Levallois est loué nu. Les sept autres sont loués meublés sous le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Montant total des loyers annuels : 75 000 euros, dont 65 000 euros pour le LMNP. L'avantage est réel car Katia et Christian bénéficient ainsi du régime des bénéfices industriels et commerciaux. Ils peuvent non seulement déduire des loyers tous les travaux, les intérêts d'emprunt mais, surtout, selon un tableau d'amortissement précis, le coût des studios et de leurs équipements.

Mais ce régime du LMNP a ses limites. Tout d'abord, le déficit ne peut pas s'imputer sur leur revenu global, ce qui contribuerait pourtant à diminuer le montant des salaires taxables. Les déficits ne sont en effet imputables que sur leurs bénéfices de location et reportables pendant dix ans sur ces mêmes revenus. Au final, ce report est souvent perdu. De plus, les gains lors de la revente des studios relèvent du régime des plus-values privées. L'exonération - accordée au bout de trente ans, contre quinze ans jusqu'à présent - n'est pas favorable. Sans compter l'alourdissement de l'imposition, le taux de taxation étant passé de 31,3 % à 32,5 % et prochainement à 34,5 % avec les deux points de CSG supplémentaires !

Une telle inflation des prélèvements fait peur à nos amoureux de la pierre. Car la rentabilité de leur investissement dépendra en grande partie de la plus-value à la revente. L'ensemble affiche déjà une plus-value moyenne d'environ 40 %, trois ou quatre ans après son acquisition ! Le couple, envisageant une expatriation à moyen terme, pourrait en effet se trouver en position de vendeur dans moins de dix ans. Nous leur conseillons donc d'adopter le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), un éden fiscal. Avec lui, Katia et Christian auront le droit d'imputer le déficit d'exploitation de la location sur leur revenu global sans aucune limitation, diminuant ainsi leur impôt sur le revenu de quelques milliers d'euros par an. Mais ils bénéficieront surtout d'un régime exceptionnel des plus-values à la revente. A condition d'exercer leur activité de LMP depuis cinq ans et de ne pas dégager plus de 180 000 euros hors taxes de recettes locatives sur les deux années précédant les ventes, ils seront totalement exonérés ! Si les recettes sont comprises entre 90 000 euros et 126 000 euros, l'exonération - partielle - reste importante. Un véritable jackpot pour des loueurs en meublé professionnels.

Actif brut : 1 616 000 €Actif net : 679 000 €

Leur patrimoine immobilier locatif pourra être cédé, avec une forte plus-value, dans cinq ans. Après leur avoir procuré un bel avantage fiscal...

Mais n'est pas LMP qui veut. Pour prétendre à ce statut, il faut être inscrit au registre du commerce et dégager 23 000 euros de recettes locatives annuelles. Ces deux conditions ne sont pas un obstacle pour notre couple. La troisième est plus problématique : les recettes annuelles de la location en meublé doivent excéder les revenus nets professionnels du foyer fiscal. Or, c'est loin d'être le cas. Les salaires de Katia et Christian, pacsés et donc soumis à imposition commune, atteignent 90 000 euros alors que les locations meublées rapportent 65 000 euros. Pour gonfler les recettes, il faudra faire passer le studio de Levallois en meublé à l'occasion du départ du locataire en place. Mais, avec 75 000 euros, ce ne sera pas suffisant. Alors que faire ? On peut envisager deux solutions.

La première consisterait à rompre leur Pacs, pour ne plus former un seul foyer fiscal mais deux ! La condition de plus de 50 % de recettes locatives s'apprécie, en effet, par foyer fiscal. Christian, propriétaire de sept biens sur les huit, remplirait les conditions puisque ses recettes locatives seraient de 65 000 pour 46 000 euros de salaires. Mais attention à ne pas concomitamment s'inscrire au registre du commerce et rompre le Pacs. Le fisc pourrait y voir un abus de droit et remettre en cause le statut de LMP. Mieux vaut rompre le Pacs puis, passé plusieurs mois voire un an, s'inscrire comme loueur professionnel.

Nous préférons la seconde solution, envisageable sans rupture du Pacs. Christian peut réduire son activité salariale à mi-temps. Notre couple percevrait alors 67 000 euros de salaires pour 75 000 euros de recettes locatives. Recettes locatives qui augmenteront puisque notre ménage souhaite réinvestir 112 000 euros dont il dispose sur un livret dans un neuvième studio. Il faut en effet compter avec les éventuelles vacances locatives qui pourraient faire passer les recettes en deçà du seuil de 50 % une année et entraîner la perte du statut de LMP.

Ce mi-temps écarte un autre problème. Le fisc considère que le loueur en meublé doit réellement exercer son activité et donc y consacrer une bonne partie de son temps de travail. De nombreux redressements ont ainsi frappé des contribuables LMP qui exerçaient une activité à temps plein de chirurgien ou de commerçant. En restant consultant en finances à plein temps, Christian s'expose à coup sûr à une telle déconvenue. Une fois lancé, Christian attendra tranquillement cinq ans avant d'envisager la cession des studios. Sur une plus-value estimée aujourd'hui à 582 000 euros, il économisera alors une taxe sur la plus-value de 200 790 euros. Alors qu'il n'aura perdu, en cinq ans, que 80 500 euros de salaire net d'impôt ! Si le marché immobilier patine, il ne faudra guère attendre plus pour vendre les logements dont la valeur ne progresserait plus. Katia et Christian pourront alors mettre fin à leur activité de LMP, puis s'expatrier à Genève comme ils l'envisagent, les opportunités de carrière y étant beaucoup plus intéressantes qu'en France.

Nos conseils à Katia et Christian

Avec un objectif de vendre les logements moins de dix ans après leur acquisition, la location en meublé professionnelle est le meilleur moyen d'échapper à l'impôt sur la plus-value. Pour dégager suffisamment de recettes locatives, tous les biens devront être loués meublés. Une forte implication de Christian, inconciliable avec un emploi à plein temps, est impérative afin d'échapper à un contrôle du fisc.