OPCI - organisme de placement collectif immobilier

Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) complètent la gamme des produits de la pierre papier. Par rapport aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), ils se distinguent notamment par une meilleure liquidité grâce à une limitation de la part consacrée à l'immobilier (voir encadré).

Le capital est-il garanti ?

Non. Vous n'êtes pas à l'abri d'une baisse de valeur des composants de l'OPCI.

L'argent est-il disponible ?

Les associés peuvent revendre leurs parts à tout moment, la société étant dans l'obligation de les acheter grâce à une trésorerie d'au moins 10 % et d'au plus 40 % des encours gérés. C'est une différence avec les SCPI où, dans la majorité des cas, la revente est seulement possible s'il existe un acheteur. Néanmoins, dans certaines situations exceptionnelles, la société de gestion peut s'accorder six mois pour rembourser l'investisseur.

Combien ça rapporte ?

Le placement sera un peu plus orienté vers les placements financiers que pour les SCPI. L'immobilier étant actuellement plus rentable que les produits financiers, la rentabilité globale - rendement et plus-value - sera inférieure à celle des SCPI. Comptez 4,5 % environ.

Quelle est la règle fiscale ?

Le législateur a créé deux formes juridiques distinctes. Tout d'abord, les OPCI ayant la forme d'une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable, proche des Sicav. Vos revenus sont alors soumis au régime des dividendes, comme pour les actions. Les plus-values, elles aussi, sont imposées comme sur des actions.

Ensuite, les OPCI fonds de placement immobilier. Cette fois, les gains sont imposables selon leur origine : obligations, loyers... La majeure partie des coupons est toutefois composée de revenus fonciers, taxables à l'impôt sur le revenu. Le microfoncier s'applique de plein droit dès lors que vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros dans l'année. Avec ce système, les loyers sont imposables sur 70 % de leur montant à l'impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux de 12,1 % (12,3 % en 2011). Sinon, vous serez au régime des frais réels : vous déduisez alors la totalité de vos charges de vos revenus fonciers. Les prélèvements sociaux sont aussi dus au taux de 12,1 % (12,3 % en 2011).

La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 16 % (19 % à compter du 1er janvier 2011) plus 12,1 % (12,3 % en 2011) de prélèvements sociaux pour les cessions de plus de 15 000 euros. Elle est exonérée au bout de quinze ans de détention.

Où souscrire ?

Pour l'instant, seuls quatre établissements financiers ont leur propre OPCI : la Caisse d'Epargne, La Banque Postale, UFG et la Banque Populaire. Mais, en pratique, vous devriez pouvoir souscrire ce produit dans votre propre établissement en fournissant le code Isin de l'OPCI en question.

Notre avis

Face aux incertitudes sur la reprise, préférez les vieilles SCPI !

Durée recommandée : huit ans

Risque de perte sur un an : 20 %

ALERTE

Moins d'immobilier que prévu

En théorie, un OPCI peut investir jusqu'à 90 % de son patrimoine en immobilier. Mais pour assurer une plus grande liquidité des OPCI grand public, l'Autorité des marchés financiers a décidé de ne délivrer son agrément qu'aux OPCI dont l'actif se compose au maximum de 65 % d'immobilier. Le solde étant composé d'actifs financiers, plus faciles à revendre en cas d'importantes demandesde rachat. Cette modificationde l'allocation requise a entraîné un certain nombre de rejets parmi les dossiers présentés : pour l'instant, seuls quatre produits sont disponibles sur le marché.