Immobilier : Auscultez avant d’acheter

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Pendant des années, le flou le plus total était la règle de base sur le marché immobilier. Heureusement, au cours de la dernière décennie, les conditions d’achat d’un logement ont bien changé. La volonté de rendre plus transparentes les transactions immobilières, mais aussi des préoccupations de santé publique, comme le dépistage de l’amiante, ont amené l’Etat à imposer de plus en plus de contrôles. Six aspects du logement doivent ainsi obligatoirement être passés au crible : la superficie, la présence de termites, d’amiante, de plomb, mais aussi les risques naturels et technologiques, ou, depuis novembre dernier, la performance énergétique.

Le futur acquéreur a donc accès à de nombreuses informations pour lui permettre de se décider en toute connaissance de cause. Et il dispose au passage de nouvelles garanties. Par exemple, si l’acte de vente fait état d’une superficie supérieure de plus de 5% par rapport à la surface réelle, l’acheteur pourra, dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique, demander au juge une diminution du prix de vente proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants. Pour les diagnostics amiante, plomb et termites, le vendeur pourra être tenu pour responsable si vous découvrez des problèmes de ce type après la signature. Reste qu’il vaut mieux prévenir que guérir. Surtout quand un acheteur sur quatre, selon l’Agence nationale pour l’information sur le logement, est confronté à un problème nécessitant des travaux importants… et inattendus ! Pas facile à digérer après avoir déboursé, pour son acquisition, plus de quatre années de son salaire, et même un peu plus de cinq à Paris.

Si le réflexe de regarder les coûts annexes (voir encadré) est de plus en plus fréquent, il ne faut pas négliger les diagnostics. Sur le papier, ils sont censés être un véritable contrôle technique de l’habitation. Mais leur rôle n’est pas toujours optimisé. En particulier, pour des raisons pratiques. Officiellement, ces documents, bientôt regroupés au sein d’un dossier technique, sont supposés être transmis au plus tard pour le compromis de vente si le cédant veut être dégagé, sur les points concernés, de la garantie des vices cachés. Dans le cas de Martine, l’ancien propriétaire a tiré au maximum sur la corde. Elle a ainsi eu accès au résultat des diagnostics uniquement… le jour de la signature du compromis. Et encore, d’une façon peu transparente. C’est en effet l’agent immobilier qui lui a commenté les comptes rendus techniques, avant de repartir à la fin du rendez-vous avec les documents. Finalement, l’acheteuse a vraiment pu les consulter le jour de l’acte authentique. Force est de constater que les diagnostics n’ont pas servi à grand-chose.

Ce scénario est loin d’être exceptionnel. «Dans seulement 15% des transactions, l’acheteur dispose des diagnostics à la première visite», estime Stéphane Prouzeau, président du réseau de diagnostiqueurs Agenda. Si une enseigne comme Laforêt impose au vendeur de faire réaliser ces diagnostics dès la mise en vente du bien, de nombreuses agences se rangent du côté du futur ancien propriétaire, préférant reporter le plus tard possible cette dépense. Il est vrai que le coût total des diagnostics peut atteindre 600 euros. De plus, ces questions techniques ne sont pas la tasse de thé de professions orientées plutôt vers le juridique comme les notaires. Sans oublier que la validité d’un diagnostic n’est pas éternelle. Si la vente traîne en longueur, il faudra donc recommencer. Enfin, «si les diagnostics doivent amener de la transparence, il ne faut pas qu’ils suscitent de l’inquiétude», considère Eric Allouche, directeur exécutif d’ERA France. De là à dire qu’ils peuvent devenir gênants, il n’y a qu’un pas… De la même façon, «pour ne pas donner une mauvaise image de leur commune, de nombreux maires hésitent à déclarer la présence de termites», constate Gilles Landrin, de la direction départementale de l’équipement des Bouches-du-Rhône. Bonjour l’irresponsabilité !

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