15 bonnes raisons de créer (ou non) une SCI

Qui n’a pas été tenté de constituer une SCI au moment d’acheter un bien immobilier ? Née avec le Code civil, il y a tout juste deux cents ans, en mars 1804, la société civile immobilière n’a plus grand-chose à voir avec sa version d’origine. Aujourd’hui, elle repose sur un texte du 4 janvier 1978. Avec ce lifting, elle est de nouveau dans le coup. A tel point, que certains lui attribuent même des pouvoirs magiques. En particulier, celui d’éluder l’impôt. Soyons sérieux ! La SCI présente, certes, de nombreux atouts pour la gestion et la transmission du patrimoine, mais elle ne résout pas tous les problèmes.

Son principal avantage, c’est de faire mieux que l’indivision, ce régime où se retrouvent, par exemple, les concubins achetant leur logement ou les membres d’une même famille héritant d’une propriété. L’indivision n’est pas simple à gérer : toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité, dit le Code civil (art. 815-3). Quelques assouplissements sont prévus, comme le mandat de gestion ou la convention d’indivision permettant à l’un des indivisaires d’agir au nom de tous. Mais le mandat est révocable à tout moment et la convention d’une durée limitée à cinq ans. Plus problématique encore, le Code civil prévoit (art. 815) que «nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision». A tout moment, un indivisaire peut saisir la justice pour faire vendre le bien et en partager le prix.

La SCI permet, elle, une gestion autrement plus pérenne du patrimoine. Constituée pour quatre-vingt-dix- neuf ans, elle est dirigée par un gérant dont les pouvoirs sont très librement fixés par les statuts. Autre avantage : la SCI jouit, en principe, de la transparence fiscale. Attention! Cela signifie seulement qu’elle échappe à l’impôt sur les sociétés, le fameux IS. N’allez pas croire que, si elle donne des logements en location, les loyers sont soustraits à l’impôt. Ils sont répartis entre les associés, au prorata de leurs parts, et sont déclarés par les associés au titre des revenus fonciers. Mais cela ne fait qu’un seul niveau d’imposition, au lieu de deux – l’un au niveau de la société et l’autre au niveau de l’individu–, dans les entreprises soumises à l’IS.

Et puis, les formalités pour constituer une société civile immobilière sont simples et rapides : vous rédigez les statuts, vous les signez, vous publiez un faire-part de naissance de la société dans un journal d’annonces légales et vous la faites immatriculer au registre des sociétés. Avec les conseils d’un avocat ou d’un notaire, comptez entre 1 000 et 1 500 euros de frais de constitution. Le coût n’est donc pas prohibitif. Mais, ensuite, la SCI doit vivre. Il lui faut réunir au moins une assemblée générale par an, au cours de laquelle le gérant fait son rapport. Elle doit aussi tenir une comptabilité, plus ou moins simplifiée selon la nature de ses activités… Ces contraintes, même légères, n’ont de sens que si la SCI rend un vrai service à ses associés. Si ce n’est pas le cas, autant s’en passer.

Source : Mieux Vivre Votre Argent - Copyright : © Mieux Vivre Votre Argent 2006