Avis d’expert Achat dans l’ancien : les diagnostics préalables à la vente

Constats sur la présence d'amiante, de termites, de risque d'exposition au plomb et des risques naturels et technologiques, certificat de mesurage de certains lots de copropriété… Pour des raisons de santé publique, de sécurité ou de garantie, le vendeur est tenu de fournir à l'acheteur des informations techniques sur le bien immobilier.

Les notaires de France font le point pour vous.

Toute promesse ou vente d'un lot de copropriété à usage d’habitation d'au moins 8 m2, doit mentionner la superficie de ce lot. Sont également concernées les maisons individuelles en copropriété. Caves, garages et parkings sont exclus.

Toutefois, si un lot de moins de 8 m2 est compris dans un appartement dont il constitue matériellement une partie, sa surface doit être décomptée : le critère de l'habitation est retenu. Un appartement constitué par la réunion de plusieurs petits lots doit être mesuré en totalité.(Arrêt de la Cour de Cassation 3e chambre civile 13 avril 2005)

Attention ! À défaut de mention de la surface d'un lot de copropriété dans l'acte de vente, la nullité de l'acte peut être invoquée par l'acquéreur dans le délai d'un mois à compter de la signature de l'acte. Cependant, il n'y a pas lieu à nullité si l'acte notarié mentionne la surface. Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, l'acquéreur peut réclamer une diminution du prix proportionnelle, dans l'année de la signature de l'acte authentiquede vente.

Les propriétaires des immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 produisent au plus tard à la date de toute promesse de vente ou d'achat un constat précisant la présence ou l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante. Celui-ci doit être fourni pour tous les immeubles.

Un constat de risque d'exposition au plomb remplace l'état des risques d'accessibilité au plomb. Il doit être annexé à la promesse de vente ou à défaut à l'acte de vente d'un bien situé sur l'ensemble du territoire français, affecté en tout ou partie à l'habitation, construit avant le 1er janvier 1949 (et non plus avant 1948). Le constat présente un repérage des revêtements contenant du plomb et le cas échéant, un relevé des dégradations. Curieusement cela ne concerne pas les canalisations.

Pour les immeubles en copropriété, seules sont concernées les parties privatives.

Si le constat révèle la présence de revêtements dégradés, le propriétaire doit effectuer une déclaration à la préfecture, en informer les occupants et les personnes amenées à exécuter des travaux, et procéder aux travaux pour supprimer le risque d'exposition au plomb. Ce nouveau dispositif est d'application immédiate, toutefois, les anciennes dispositions restent applicables jusqu'à la publication des décrets d'application. Le notaire adresse au moment de la vente une copie du diagnostic à la préfecture.

En cas de vente d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, un état parasitaire de moins de trois mois à la date de la vente est annexé à l'acte authentique. Mais il est préférable qu'il soit établi dès l'avant-contrat, quitte à le renouveler pour la vente, car le délai de 3 mois est souvent dépassé entre l’avant-contrat et la vente.

Attention ! En l'absence des états relatifs à l'amiante, au plomb, aux termites et à l'installation de gaz naturel, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés.

Le vendeur d'un bien immobilier situé dans une zone sismique ou couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou des risques naturels prévisibles, aura l'obligation de délivrer un état des risques naturels et technologiques établi depuis moins de 6 mois. Celui-ci sera annexé aux avant-contrats et contrats de vente. La mesure sera opérationnelle dans toutes les communes concernées, au plus tard, à compter du 1er juin 2006. L'entrée en vigueur de la mesure est suspendue à la publication des arrêtés préfectoraux déterminant les communes et les risques concernés.

Attention ! Si l'acquéreur ne dispose pas de l'état des risques naturels ou technologiques, il peut poursuivre la résolution de la vente ou demander au juge une diminution du prix.

Un état des risques destiné à évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes devra être produit, en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel réalisée depuis plus de 15 ans.

L'état devra être établi depuis moins d'un an à la date de l'acte authentique de vente. Un décret en précisera les modalités.

Toute promesse de vente et tout acte de vente à un non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation devront comprendre un diagnostic mentionnant que le bien respecte les prescriptions techniques applicables aux installations d'assainissement non collectif ou un certificat de raccordement au réseau collectif. Ce document devrait dater de moins d'un an à la date de la promesse de vente ou de l'acte de vente. À noter, il existe déjà dans certaines communes rurales pour les installations individuelles.

À compter du 1er juillet 2006, le vendeur et le constructeur d'un bien immobilier devront délivrer à l'acheteur un diagnostic sur la performance énergétique, évaluant la quantité d'énergie consommée pour une utilisation standardisée du bâtiment. Ce document établi depuis moins de 10 ans sera annexé à la promesse de vente ou à défaut à l'acte de vente. Il sera accompagné de recommandations afin d'améliorer cette performance.

À savoir. Le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative.

Une ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction prévoit le regroupement des états préalables à la vente dans un seul dossier de diagnostic technique, qui devra être produit par le vendeur dès la promesse de vente ou à défaut, lors de la vente. Les obligations et les procédures sont améliorées pour simplifier les démarches.

Sont également définis des niveaux d'exigence de qualité des personnes chargées d'établir le diagnostic afin de fiabiliser les prestations. Les dispositions de l'ordonnance entreront en vigueur aux dates fixées par les décrets d'application.

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