Avis d’expert Achat dans l’ancien : tout prévoir dans l’avant-contrat

Préalablement à la vente, vendeur et acquéreur immobiliers signent en général un avant-contrat, le plus souvent une promesse unilatérale de vente (le vendeur s’engage pendant un certain délai à réserver et à vendre le bien) ou un compromis de vente les engagements duvendeur et de l’acheteur sont alors définitifs). La vente est ensuite conclue dans un délai moyen de trois mois. Ce délai permet à l’acquéreur d’obtenir son financement et au notaire d'accomplir les formalités et vérifications nécessaires et préalables à la vente.La rédaction d'un avant-contrat est délicate et requiert une compétence spécifique.

Les notaires de France font le point pour vous.

L’avant-contrat précise les éléments de la vente envisagée et les obligations des parties : désignation du bien, prix et modalités de versement, montant du dépôt de garantie ou de l'indemnité d'immobilisation, date limite pour la signature de l'acte de vente, liste des meubles, prise en charge des travaux de copropriété en cas d’assemblée entre l’avant-contrat et la vente, conditions de libération des lieux… Mais aussi les conditions suspensives, à la réalisation desquelles est subordonné l'engagement définitif des parties, par exemple :

Si un crédit est nécessaire, tout contrat ou avant-contrat portant sur un bien immobilier à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel est conclu sous la condition suspensive légale de l'obtention par l'acquéreur du prêt nécessaire au financement. Le délai de cette condition ne peut être inférieur à un mois. Dans l'avant-contrat, sont spécifiées les caractéristiques de l'emprunt : montant, durée, taux d'intérêt maximal. L'acheteur devra justifier avoir accompli les démarches nécessaires auprès des établissements bancaires.

Les documents d'urbanisme ne devront pas révéler de servitudes ou prescriptions administratives de nature à mettre en cause même partiellement le droit de propriété ou de jouissance ou de rendre l’immeuble impropre à sa destination, par exemple : expropriation, alignement, etc.…

L’état hypothécaire ne devra révéler aucun obstacle (saisie) à la vente ou inscription de privilège ou hypothèque pour un montant total supérieur au prix de vente.

Le droit de propriété du vendeur ne devra pas subir de restriction (servitudes importantes) ou être susceptible d’être anéanti par suite d’irrégularité dans la transmission au profit du vendeur ou au profit d’un précédent propriétaire. Le notaire doit établir la chaîne des propriétaires successifs sur une période de 30 ans, délai le plus long des actions de prescription acquisitive.

La signature d'une promesse de vente est en principe accompagnée du versement d'une somme appelée indemnité d'immobilisation.

Celle-ci constitue le prix de l'exclusivité consentie par le promettant au bénéficiaire de la promesse. Dans un compromis de vente, l'acquéreur verse un dépôt de garantie. Ces sommes sont en général fixées à 10 % du prix.

Par ailleurs, les parties peuvent insérer dans l'avant-contrat une clause pénale fixant de manière forfaitaire le montant des dommages-intérêts dus pour le cas où l'une d'entre elles ne remplirait pas ses obligations, sans que cela nuise à la possibilité de poursuivre la vente en justice.

Les conditions suspensives sont stipulées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur (sauf exception).

Si elles n'étaient pas toutes réalisées dans les délais prévus, l'acquéreur pourra s'en prévaloir pour être délié de tout engagement, le contrat sera considéré comme caduque et la somme versée lui sera restituée. Si toutes sont réalisées, l'engagement des parties est définitif. En cas de refus de régulariser la vente par l'acquéreur, la somme versée est acquise au vendeur.

Lorsque l'avant-contrat est notarié, le notaire notifie le projet d'acte ou le remet contre récépissé à l'acquéreur non professionnel d'un bien immobilier à usage d'habitation qui dispose de 7 jours pour réfléchir de signer. Aucune somme ne peut être versée avant l'expiration du délai.

Si l'avant-contrat est sous seing privé, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans les 7 jours. Le délai court à compter du lendemain de la notification de l'acte par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen garantissant l'exactitude de la date. À cet égard, une réponse ministérielle précise que la remise en mains propres par un notaire offre à l'acquéreur toutes les garanties de sécurité. Aucune somme ne peut être demandée à l'acheteur pendant ce délai de 7 jours, sauf lorsque l'avant-contrat est conclu avec le concours d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. C'est notamment le cas du notaire.

Ces dispositifs protecteurs ne s'appliquent que dans le cadre de l'achat d'un logement proprement dit. En sont exclus les terrains à bâtir (sauf lotissements) et les dépendances : garage, parking…

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