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Avis d’expert Achat immobilier à l’étranger : aspects juridiques et fiscaux
01 novembre 2005
Tout résident français qui souhaite acquérir un immeuble dans la zone euro doit disposer d'un certain nombre d'informations juridiques et fiscales.
Les notaires de France font le point pour vous.
Aspects juridiques
Quelle loi s'applique à la vente ?
Plusieurs lois sont susceptibles de s'appliquer lors d'une vente internationale :
- la loi nationale des parties pour leur capacité ;
- la loi choisie expressément ou tacitement par les contractants pour régir les conditions de la vente ;
- et la loi de situation du bien pour connaître son régime juridique.
Dispose-t-on à l'étranger des mêmes protections qu'en France ?
En France, le notaire procède à un certain nombre de vérifications destinées à assurer la sécurité de la vente (situation cadastrale, hypothécaire, locative, servitudes existantes), mais ce devoir n'est pas appliqué avec autant d'intensité dans tous les pays. Par ailleurs, tous les pays n'accordent pas à l'acquéreur des garanties aussi importantes qu'en France : garantie des vices cachés, certificat de surface, recherche d'amiante, de termites…
À noter
Quelle loi s’applique au moment d’une succession ?
Selon les règles françaises de droit international privé, la succession immobilière est régie par la loi de situation de l'immeuble.
Par exemple, si vous avez acheté un bien immobilier en Grande-Bretagne, le droit anglais s'appliquera pour en régir la dévolution lors du règlement civil ou fiscal de la succession.
Et pour le prêt conclu par un emprunteur français auprès d'un prêteur étranger ?
La question est régie par la convention de Rome du 19 juin 1980 entrée en vigueur en France le 1er avril 1991. Selon ce texte, le prêt est régi par la loi choisie expressément par les parties. À défaut de choix, il s'agit de la loi de l'État du siège de l'établissement prêteur. Cela veut dire que l’emprunteur pourra s’adresser à un établissement financier français ou étranger s’il le souhaite mais que la garantie hypothécaire sera prise selon les règles en vigueur dans le pays de situation de l’immeuble.
À savoir. La Commission européenne a adopté le 1er mars 2001 une recommandation définissant les lignes directrices relatives à l'harmonisation de l'information précontractuelle à fournir aux consommateurs en matière de prêts au logement. Les établissements prêteurs qui adhérent à ce code de bonne conduite se sont engagés, à compter du 30 septembre 2002, à donner des informations standardisées avant la signature du contrat de prêt visant à faciliter la comparaison entre les produits offerts (types de taux, frais additionnels, faculté de remboursement par anticipation…).
La Commission européenne réalise actuellement une étude sur l’harmonisation des prêts hypothécaires en Europe. Un livre vert a été publié en juillet 2005. Un projet de réforme verra sans doute le jour en 2006.
Aspects fiscaux
Comment sont taxées les plus-values immobilières ?
À défaut de convention internationale, les plus values réalisées hors de France par un résident français sont en principe imposables en France.
Dans le cas contraire, la plupart des conventions signées par la France attribuent le droit d'imposer les revenus locatifs à l'État de situation du bien immobilier. Pour éviter une éventuelle double imposition, l'impôt acquitté dans l'État de situation de l'immeuble donne lieu à un crédit d'impôt correspondant aux revenus issus de ce bien immobilier imputable sur l'impôt de l'État de résidence.
Quelle règle s'applique aux droits de mutation à titre gratuit ?
En l'absence de convention internationale, les immeubles transmis, situés à l'étranger ou en France, sont taxés en France dès lors que le défunt ou le donateur est domicilié en France. Il en est de même si l'héritier ou le donataire y est domicilié pendant au moins six des dix années précédant celle au cours de laquelle les biens sont transmis (article 750 ter du code général des impôts). N'échapperont donc aux droits de mutation à titre gratuit que les biens étrangers dont la mutation ne met en jeu que des personnes domiciliées hors de France. Pour atténuer le risque de double imposition, l'impôt acquitté à l'étranger pourra, sous certaines modalités, s'imputer sur l'impôt français (article 784 du code général des impôts).
Et l'impôt sur la fortune ?
À défaut de convention internationale, l'investisseur résident fiscal français sera imposable à raison de tous ses biens situés en France ou à l'étranger. Le risque de double imposition sera éliminé par l'application de l'article 784 du code général des impôts (cf. ci-dessus). Les conventions qui existent sont très diverses, il faudra systématiquement s'y référer.
© Copyright Les Notaires De France, 2005.