Avis d’expert Acheter en copropriété : de nouvelles règles

Préalablement à la vente d'un lot de copropriété, le syndic adresse au notaire un état daté des charges. Cet état précise les sommes pouvant rester dues par le vendeur, celles dont le syndicat pourrait être débiteur à l'égard du vendeur et celles qui devraient incomber au nouveau propriétaire.

Les notaires de France font le point pour vous.

La répartition des charges entre le vendeur et l'acquéreur est prévue par la loi. La vente n'est opposable au syndic qu'à compter de la date de sa notification par le notaire. En principe, le vendeur reste redevable des dépenses exigibles à cette date de notification : appels de fonds mis en recouvrement et ceux décidés par l'assemblée générale. Les charges exigibles après la notification de la vente sont réglées par l'acheteur.

En matière de travaux, leur coût est supporté par le propriétaire à la date d'exigibilité des appels de fonds.

Vendeur et acquéreur peuvent convenir dans l'acte de vente d'une répartition différente des charges et des travaux. Toutefois, leur accord n'a d'effet qu'entre eux, il ne s'impose pas au syndic qui peut s'en tenir à la répartition légale.

À noter. Le notaire doit régler au syndic les sommes demandées afin de pouvoir délivrer le prix de vente au vendeur. Le notaire n’est pas juge en la matière.

Depuis le 1er juin 2001, le syndic est tenu d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble. Celui-ci est un registre mentionnant les références des contrats d'assurance et de maintenance de l'immeuble, ainsi que les travaux importants réalisés ou envisagés. Tout candidat acquéreur peut le consulter gratuitement avant d'acheter, s'informant par ce moyen sur les contrats en cours et les gros travaux réalisés ou prévus. Ces informations peuvent ainsi constituer des éléments de négociation du prix. Le carnet d'entretien et de maintenance, plus détaillé, permet de suivre les prestations des entreprises et de contrôler les travaux effectués sur dix ans pour chaque équipement ou partie d'immeuble.Les mentions obligatoires dans le carnet d'entretien ne donnent pas lieu à facturation ; cette prestation est comprise dans les honoraires de gestion du syndic. En revanche, les mentions facultatives, votées par l'assemblée générale des copropriétaires, peuvent être rémunérées. Le contrat de syndic doit alors le prévoir.

Par ailleurs tout candidat acheteur peut consulter le diagnostic technique qui doit être établi lors de la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de 15 ans. Ce diagnostic est porté à la connaissance de l'acquéreur par le notaire dans deux cas : lors de la première vente d'un lot et lors de toute vente réalisée dans les 3 ans de la date du diagnostic. Il porte sur l'état apparent de la solidité du clos et du couvert, l'état des conduites et canalisations et des équipements communs et de sécurité

La loi du 13 décembre 2000 dite de solidarité et de renouvellement urbains, prévoit que les règlements de copropriété peuvent être mis en conformité avec la réglementation actuelle. Ce n'est qu'une faculté pour les copropriétaires, qui prennent cette décision en assemblée générale à la majorité des voix exprimées des copropriétaires.

La décision doit intervenir avant le 13 décembre 2005.

Après cette date, il sera toujours possible d'adapter le règlement de copropriété, mais uniquement à la majorité des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix.

Le modificatif au règlement de copropriété sera publié à la conservation des hypothèques par les soins du notaire. Le syndic peut demander au notaire de lui indiquer le montant des frais à prévoir.

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