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Avis d’expert Acheter un terrain à bâtir
01 novembre 2005
L'achat du terrain à bâtir constitue la première étape de la construction d'une maison. Il peut s'agir d'un terrain nu ou d'un terrain sur lequel de nouvelles constructions seront édifiées après démolition de celles existantes.
Les notaires de France font le point pour vous.
Le terrain isolé
Après avoir repéré son terrain idéal, l'acquéreur peut se renseigner auprès de la mairie au moyen de plusieurs documents : le POS (plan d'occupation des sols) ou maintenant PLU (plan local d’urbanisme), qui fixe notamment par zone le COS (coefficient d'occupation des sols) autorisé qui détermine la SHON (surface hors œuvre nette de la construction autorisée) par terrain en fonction de la superficie de celui-ci. Ces documents précisent également toutes les règles de constructibilité (distances, matériaux, etc.). Le notaire réunit diverses pièces :
- Le certificat d'urbanisme qui atteste que le terrain est constructible et qui indique la proximité des voies d'accès, des réseaux d'eau potable, électrique, etc., les servitudes (droit de passage) et la surface maximale pouvant être construite.
- Le bornage, c’est-à-dire un plan réalisé par un géomètre-expert certifiant la superficie du terrain et ses limites. Pour un terrain isolé, le bornage n’est pas obligatoire : l’acquéreur, en revanche, doit être informé de la situation existante. La promesse de vente ou la vente doit mentionner si le descriptif du terrain résulte ou non d'un bornage. En l’absence de mention, l'acquéreur peut invoquer la nullité de la vente dans le délai d'un mois à compter de la date de l'acte notarié.
Le lotissement
Un lotissement est l'opération qui consiste à diviser un terrain d'un seul tenant en plus de deux lots destinés à recevoir des constructions sur une période de 10 ans. L'autorisation de lotir. Pour vendre ses terrains, le lotisseur doit avoir obtenu un arrêté de lotir. Cette autorisation impose au lotisseur la mise en place de certains travaux de viabilité préalables et assure à l'acquéreur d'importantes garanties : le plan du lotissement et le plan de bornage, un certificat précisant la SHON constructible, l'engagement sur les délais, le montant des travaux séquestré sur un compte bancaire, la fourniture à venir d'un certificat de bonne exécution des travaux, une attestation de bonne fin de travaux ainsi que le cahier des charges et le règlement du lotissement.Le permis de construire sera accordé pour tous les projets conformes à l'arrêté de lotir.
Le respect des règles propres au lotissement. Si l’achat dans un lotissement offre un certain confort administratif, il s’accompagne de plusieurs contraintes. L'acquéreur doit se soumettre au règlement du lotissement et au cahier des charges.
- Le règlement du lotissement fixe les règles d’urbanisme applicables. Il précise la destination des constructions (usage privé ou professionnel…), l'emprise au sol, les dimensions des façades, l'implantation des constructions par rapport à la voirie et aux autres habitations, l'aspect extérieur des bâtiments (couleur des peintures), les conditions d'accès à chaque terrain, les règles de stationnement et le nombre de places pour chaque lot.
- Le cahier des charges détermine les règles de la vie collective dans le lotissement. L'acquéreur doit pouvoir en prendre connaissance avant la signature de la promesse de vente ou de la vente et disposer d'un exemplaire. Le cahier des charges précise les travaux collectifs qui incombent au lotisseur, l'écoulement des eaux, les plantations, les clôtures, les servitudes existantes entre plusieurs habitations, les charges à payer, les activités professionnelles ou commerciales, autorisées ou interdites.
Les garanties. Le lotisseur est responsable pendant dix ans des dommages susceptibles de compromettre la solidité ou la destination des travaux de voirie et autres équipements. Contrairement à unvendeur non professionnel, le lotisseur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés afférente au terrain vendu.
L’association syndicale. Dans la plupart des lotissements, les acquéreurs sont regroupés en association syndicale dont l’objet consiste à gérer l’entretien des parties communes (voiries, espaces verts, etc.).
Tout acquéreur en fait obligatoirement parti. Il doit être renseigné sur les frais de fonctionnement.
© Copyright Les Notaires De France, 2006.