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Avis d’expert Construire une maison
01 novembre 2005
Après avoir acheté son terrain, l'acquéreur fait appel à un constructeur pour bâtir sa maison. Une opération qui se heurte parfois à certaines difficultés. Pour éviter tout désagrément, il est nécessaire de s’informer sur toutes les garanties existantes.
Les notaires de France font le point pour vous.
Avant l’ouverture du chantier, quelles garanties pour le particulier ?
La garantie de parfait achèvement. Elle porte sur les travaux prévus dans le contrat de construction pendant l'année qui suit laréception des travaux.
La garantie de bon fonctionnement. des équipements livrés avec la maison qui peuvent être remplacés dans les deux ans de la réception des travaux.
La garantie décennale. Elle joue en cas de dommage dans les dix ans qui suivent la réception des travaux. Le constructeur est présumé responsable. Le particulier victime est dispensé de prouver la faute du constructeur.
Cette responsabilité décennale couvre tous les dommages graves liés à la construction du bâtiment qui compromettent la solidité de l'ouvrage et affectent les éléments de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert, ou le rendent impropre à sa destination lorsque l'un de ses éléments constitutifs ou d'équipement est endommagé.
Seules trois situations peuvent exonérer le constructeur de sa responsabilité :
- La force majeure, c'est-à-dire en cas d'évènement imprévisible, irrésistible et extérieur (ouragan, crue, glissement de terrain…) ;
- Le fait d'un tiers : par exemple, le constructeur pourra engager un recours contre ses sous-traitants si leur responsabilité est avérée ;
- La faute de la victime, lorsque le maître d'ouvrage, réputé compétent, s'immisce dans la conception ou la réalisation de l'ouvrage.
L’assurance dommages-ouvrage. Elle est souscrite par le particulier avant l’ouverture du chantier pour garantir, en dehors de toute recherche de responsabilités, la réparation des dommages subis, durant les 10 ans qui suivent la réception. Elle figure dans le contrat de construction d’une maison individuelle.Cette assurance est valable, non seulement pour le propriétaire de l'ouvrage, mais aussi pour les propriétaires successifs.
La sanction de la non-souscription consiste en l’assimilation du maître de l’ouvrage (propriétaire de la maison) au maître d’œuvre (constructeur) et par là même, oblige le maître de l’ouvrage à demeurer responsable personnellement de la garantie décennale à l’égard de son propre acquéreur en cas de vente de la maison. En outre, l'existence ou l'absence d'assurance étant mentionnée sur l'acte de vente, l'absence de garantie peut être une cause de moins-value pour le bien.Le principal intérêt de l'assurance dommages ouvrage réside dans le délai de paiement des travaux : seulement quelques mois au lieu des années nécessaires pour obtenir réparation après un procès.
Conseil du notaire Préalablement à l’achat, il est nécessaire de bien vérifier, non seulement l’existence des assurances, mais aussi le paiement des primes.
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La sécurité des piscines
Les piscines enterrées, non closes, construites avant le 1er janvier 2004 doivent être sécurisées pour le 1er janvier 2006. Celles construites après cette date doivent être mises en conformité avant la fin des travaux. Si la piscine est déjà pourvue d'un dispositif, celui-ci doit répondre aux normes de sécurité. Les propriétaires ont le choix entre quatre dispositifs normalisés : barrières de protections, alarmes périphériques ou d'immersion, couvertures de sécurité et abri (véranda).
Le propriétaire ou le maître d'ouvrage est responsable de l'installation du système de sécurité. S’il ne respecte pas ses obligations, il encourt une peine de 45 000 € et des sanctions pénales. Pour les locations saisonnières, la mise en conformité devait intervenir avant le 1er mai 2004.
À noter
Et si vous revendez dans les 5 ans de l’achèvement
En cas de vente d’un logement achevé depuis moins de 5 ans, le vendeur fixe son prix de vente « taxe sur la valeur ajoutée incluse » c’est-à-dire toutes taxes comprises (TTC).
Exemple : Le vendeur cède sa maison 200 000 €, le prix est fixé TVA comprise : la somme comprend le prix hors TVA (167 224 €) et la TVA au taux de 19,60 % (32 776 €). Le vendeur verse la TVA au fisc le jour de la vente chez le notaire. Toutefois avant de la régler, il peut soustraire la TVA qu’il aurait payée aux entreprises ayant participé à la construction.
Si le vendeur a réglé aux entreprises un montant de 150 000 € TTC de travaux, la TVA comprise dans cette somme est de 24 582 €. Le vendeur ne versera alors au fisc que la différence entre 32 776 et 24 582, soit 8 194 €. Après la vente, il lui reviendra le prix de 200 000 € déduction faite de la TVA à régler (8 194 €), soit 191 806 €.
© Copyright Les Notaires De France, 2005.