Avis d’expert Immobilier : les frais liés à l’achat

Vous avez le projet d'acheter ou de faire construire un logement. Vous faites vos comptes, vous calculez votre plan de financement.

N'oubliez surtout pas les frais à ajouter au prix !

Les notaires de France font le point pour vous.

Dans presque tous les cas, les prix de vente des immeubles (maisons, appartements, terrains à bâtir) sont fixés hors frais d'acquisition. Ce qui signifie que l'acheteur doit régler les frais de la vente.

Ces frais, couramment appelés à tort « frais de notaire », s'ajoutent au prix d'achat et se situent dans une fourchette variant dans la plupart des cas entre 6 % et 8 % du prix d’acquisition pour l’ancien. Pour le neuf (immeuble achevé depuis moins de 5 ans et 1ère mutation), les frais s’élèvent entre 2 % et 4 %. Il ne revient au notaire qu'environ 1 % de ce que vous lui versez, le reste des frais représentant les droits dus au fisc et les déboursés (frais extérieurs).

En effet, ce que l'on regroupe sous la dénomination « Frais de Notaire », comprend en fait :

Il s'agit des droits d'enregistrement, de la taxe de publicité foncière et des taxes annexes, de la TVA, ainsi que des droits de timbre.

Ils se composent d'émoluments tarifés par les pouvoirs publics selon les actes et les formalités que le notaire accomplit. Leur montant est dégressif. Le notaire peut également demander au client des honoraires pour ses prestations qui ne sont pas prévues par le tarif ou qui correspondent à un travail complémentaire dûment justifié. Dans ce dernier cas, le client doit accepter par écrit cette rémunération non prévue par le tarif.

Ce sont toutes les dépenses annexes salaire du conservateur des hypothèques, coût des extraits cadastraux, documents d’urbanisme,géomètre, Safer, etc.…).

En fonction des modalités propres à l'acquisition, d'autres frais peuvent être engagés :

Il s'agit des frais engendrés par l'acte constatant le prêt bancaire assorti de la prise des garanties hypothécaires ou autres, exigées par l'établissement prêteur. Trop souvent un manque d'information conduit l'acquéreur emprunteur à confondre ces frais avec les frais de dossier qui sont perçus par la banque et qui sont généralement prélevés avec le montant de la première échéance.

Ces frais englobent, tout comme pour l'acquisition proprement dite, les droits ou taxes perçues pour l'État (dont certains types de prêt sont d'ailleurs exonérés), ainsi que la rémunération du notaire qui assure la prise des garanties exigées, et ce, sous sa responsabilité.

C’est nouveau ! A compter du 1er janvier 2006, le droit de timbre apposé sur les pages des actes notariés, perçu par l’administration fiscale, sera supprimé. Une majoration des droits d’enregistrement remplacera le produit du droit de timbre, ce qui portera le taux d’imposition de droit commun sur les ventes d’immeuble à 5,09 % au lieu de 4,89 %. Le montant versé variera désormais selon l’importance du prix et non du volume de l’acte et de ses annexes, allégeant ainsi le coût des « petits actes »

Elle peut être le fait d'un agent immobilier qui perçoit alors une commission généralement due par l'acquéreur, et qui n'est pas prise en compte pour le calcul des droits, taxes et émoluments.Elle peut avoir été menée par le notaire lui-même qui perçoit lors de la vente des émoluments de négociation qui viennent s'ajouter aux émoluments de vente. Ces émoluments de négociation sont calculés selon un tarif dégressif qui s'applique au montant du prix de vente, soit :

Dans tous les cas, les frais doivent être intégralement versés le jour de la signature de l'acte authentique. Mais les frais réels ne seront connus à l'euro près, qu'après accomplissement de toutes les formalités postérieures à la signature de l'acte authentique et notamment, lecas échéant, après sa publication au bureau des hypothèques compétent.

C'est pourquoi, le notaire vous demande toujours à la signature de l'acte authentique, une provision sur frais, qui sera bien sûr très proche des frais réels, qui eux ne seront connus que, parfois, quelques mois après la vente. Dans tous les cas, à la fin de l'accomplissement de toutes les formalités afférentes à l'acte signé, le notaire vous fait parvenir un détail précis des frais réellement engagés, et, le cas échéant, vous adresse le reliquat des frais versés en sus.

Exemple. Pour l'achat d'un bien de 100 000 €, la provision sur frais demandé par le notaire s’élève à 7 280 €. Sur cette somme 1 370 € lui reviennent (ou sont partagés entre les notaires s’ils sont plusieurs). Le reste part en impôts (5 400 €), ainsi qu'en frais de demande de documents (510 €).

Déboursés ou Débours. Sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client servant à rémunérer les différents intervenants (conservateur des hypothèques, géomètre, expert, syndic) pour l'obtention de pièces et documents nécessaires, ainsi qu'à régler les frais exceptionnels, par exemple les frais de déplacements engagés à la demande du client.

Émoluments. Rémunération due au notaire dont le montant est fixé par le décret du 8 mars 1978. Cette rémunération se décompose selon l'acte en « émoluments proportionnels » : fixés sur la base d'un barème à taux dégressif appliqué aux valeurs exprimées dans l'acte (exemples : vente, donation), « émoluments fixes » : fixés pour les actes non soumis à émoluments proportionnels (exemples : procuration, notoriété) en unités de valeur et « émoluments de formalités (cf. formalités) » : fixés pour chaque type de formalité et exprimés en unités de valeur.

Droits d'Enregistrement. Impôts versés par le notaire pour le compte du client au Trésor Public à l'occasion de certains actes ou successions.

État de frais. Compte détaillé fourni par le notaire après l'exécution de toutes les formalités : il fait ressortir les droits de toute nature payés au Trésor, les déboursés et les émoluments ou honoraires. Il en est établi un par acte de manière séparée du relevé de compte.

Formalités. Tâches matérielles et démarches administratives exécutées par le notaire soit avant soit après la signature de l'acte, pour assurer sa préparation et une exacte information de l'acheteur, puis son exécution. Les formalités donnent lieu à des émoluments calculés en unités de valeur (cf. unité de valeur).

Honoraires (article 4 du décret). Rémunération perçue par le notaire pour les actes et les services rendus dans le cadre des activités notariales dont la tarification n'est pas fixée par le décret. Il en est ainsi, par exemple, en matière de sociétés, en matière commerciale, lors de consultations juridiques et fiscales, d'expertises, dans le cadre du conseil en général. Ils sont fixés d'un commun accord entre le client et le notaire. Le client doit être averti préalablement et par écrit du caractère payant du service qu'il demande, de son montant estimé ou du mode de calcul de la rémunération à prévoir.

Provision ou Consignation sur frais. Somme que le décret impose au notaire de demander avant la signature des actes. La provision doit êtresuffisante pour acquitter les frais : taxes, déboursés et émoluments.

Relevé de compte. Relevé de toutes les opérations d'entrée et de sortie de fonds sur le compte ouvert, dans l'office du notaire, au nom du client.

Salaire du Conservateur des Hypothèques. Somme versée au Conservateur des Hypothèques pour l'exécution des formalités hypothécaires.

Tarif. Le tarif des notaires est fixé par les Pouvoirs Publics (décret du 8 mars 1978). Il réglemente les sommes dues aux notaires en raison de leur activité, (cf. Émoluments et honoraires). Il s'impose aux notaires, aux clients et aux juges, c'est-à-dire qu'il n'est pas négociable, sauf exceptions prévues dans le décret.

T.P.F. (Taxe de Publicité Foncière). Somme versée par le notaire pour le compte du client au Trésor Public représenté par la Conservation des Hypothèques quand l'acte concerne un immeuble.

© Copyright Les Notaires De France, 2005.