Immobilier : démarrez avec 2 000 euros

Sans doute avez-vous déjà vu des publicités ainsi rédigées : "Préparez votre retraite, investissez dans un appartement neuf en loi Robien avec 0% d'apport". Et peut-être en avez-vous conclu que l'immobilier était à la portée de tous, puisqu'il ne nécessitait aucune mise de fonds. Erreur ! Les banques ne financent pas aveuglément tous les projets. Leur sollicitude va surtout au client disposant d'un patrimoine consistant et de revenus élevés. Confiantes dans sa capacité de remboursement, elles lui prêteront la totalité du prix, frais compris, sans même se soucier de la qualité de son investissement. Le client plus modeste, lui, n'a d'autre garantie à offrir qu'une hypothèque sur le bien acquis. La banque applique alors une politique très différente. Fuyant le risque d'avoir à saisir et vendre le bien aux enchères en cas de défaillance de l'emprunteur, elle fait très attention à ne pas précipiter son client dans le surendettement.

Concrètement, la banque procède de la façon suivante. Le loyer attendu de l'investissement locatif est ajouté aux ressources habituelles de l'emprunteur. Le tout est multiplié par le taux d'endettement maximum autorisé, en principe 30%. Du résultat, on retire les remboursements d'éventuels prêts en cours. Le solde constitue la capacité d'endettement résiduelle du client. Prenons l'exemple d'un couple gagnant 3 500 euros nets par mois. Il projette d'acquérir un studio qui serait loué 300 euros par mois, hors charges. Avec un revenu total de 3 800 euros, sa capacité d'endettement serait de 1 140 euros (3 800 x 30%). Si ce couple rembourse déjà 700 euros par mois pour son logement, il lui reste 440 euros (1 140 - 700) pour un nouveau crédit. Avec ce montant, il peut emprunter, au taux fixe de 4,36% assurance comprise, 56 428 euros sur quinze ans. C'est suffisant pour s'ouvrir les portes de l'investissement locatif.

Bien sûr, tous les ménages ne peuvent pas emprunter une telle somme en totalité. Dans ce cas, à moins de disposer d'un apport personnel en complément du crédit, ils devront se rabattre sur des produits plus abordables. Pas de problème, ils existent ! Quelques milliers d'euros suffisent pour acheter une dizaine de parts de SCPI. Pour à peine plus, entre 10 000 et 20 000 euros, les amateurs de parkings trouvent leur bonheur. En revanche, si l'on aspire à devenir propriétaire bailleur d'un logement, la barre est sensiblement plus haute. Trop haute même, dans le neuf, sur lequel il est préférable de faire l'impasse. Dans l'ancien, entre 30 000 et 60 000 euros, on peut acquérir une chambre de bonne à Paris, un beau studio dans une grande métropole régionale ou un deux pièces dans une ville moyenne. Le choix ne manque donc pas. Mais le prix ne saurait être le seul critère. La rentabilité du placement, la sécurité du capital investi et la facilité de revente du bien sont tout aussi importants pour reconnaître les bons plans, comme ceux que nous avons sélectionnés pour vous. Ces mêmes critères nous ont amenés à en écarter d'autres, peu recommandables. Car ce n'est pas parce que l'on dispose d'un petit budget qu'il faut acheter n'importe quoi. Bien au contraire !

Source : Mieux Vivre Votre Argent - Copyright : © Mieux Vivre Votre Argent 2006