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Immobilier : Redécouvrez le viager !
01 janvier 2004
Il permet aux plus jeunes de se constituer un patrimoine immobilier, et aux anciens de se procurer un complément de revenus.
Notre enquête
Le viager est probablement le plus ancien de nos systèmes de retraite, ce qui ne l'a pas empêché de connaître la disgrâce au cours des cinquante dernières années. "C'est aujourd'hui un micro-marché de l'ordre de 4 000 transactions annuelles, estime Michel Artaz, directeur du Centre Européen de Viagers, à Paris. Cette formule pourrait toutefois connaître une nouvelle jeunesse. Elle permet à certains d'obtenir des ressources destinées à financer leurs vieux jours et, à d'autres, d'accéder à un marché immobilier de plus en plus cher. "D'autant qu'il est fini, le viager de papa, avec ses barèmes obsolètes et ses rentes calculées à la tête du client", prévient Nicole Fayet, directrice de la Maison du Viager à Bordeaux.
Un bon viager se doit d'être équilibré. Autrement dit, suffisamment attractif pour l'acquéreur, tout en préservant les intérêts du vendeur. On peut même parler de contrat de confiance, car la relation entre les parties est appelée à durer, chacune avec ses obligations : l'occupation en bon père de famille et l'entretien courant du logement pour le vendeur, le paiement de la rente et des grosses réparations pour l'acquéreur. Dans cette relation, "le vendeur part avec un handicap, fait observer Bernard Robbe-Jadeau, directeur de Viager Conseil, à Cannes. Plus il va avancer en âge et plus il deviendra fragile."
Tout commence par un bouquet
Concrètement, la première étape de la transaction consiste à estimer le bien comme s'il était vendu libre. En cas de viager occupé, cette estimation est diminuée de la valeur d'occupation. Celle-ci dépend principalement de l'âge du ou des occupants et de leur espérance de vie. D'après Nicole Fayet, "pour un crédirentier de 73 ans, par exemple, l'abattement est de l'ordre de 50%". Il reste ensuite à convenir des modalités de paiement du prix. En général, il est prévu un bouquet, c'est-à-dire une partie payée comptant.
Ensuite on définit la rente
Le surplus est converti en rente viagère dont le montant est fonction de l'âge et du nombre de crédirentiers. Le calcul de la rente comme celui de la valeur occupée sont affaires de spécialistes.
Il n'existe pas de règle légale et, apparemment, chacun a sa méthode. Tous partent néanmoins de l'espérance de vie des tables de l'Insee ou des compagnies d'assurances, combinée à un taux d'intérêt. Sur ces bases, des barèmes types ont été mis au point. "Mais il faut aussi tenir compte des caractéristiques essentielles du bien: sa situation, son état, ses perspectives de plus-values, etc.", s'empresse d'ajouter Michel Artaz.
Mais Il n'existe pas qu'une seule méthode de calcul
Autant l'avouer, il n'existe pas de vérité des prix. Ceci explique qu'à partir d'un même exemple, les résultats soient sensiblement différents d'un spécialiste à l'autre. Nous avons soumis un cas à nos interlocuteurs : une femme seule de 80 ans avec un viager occupé sur un appartement de 78 m2 situé à Boulogne (92), estimé 300 000 euros libre.
Les deux premiers cabinets ont calculé le bouquet sur 30% de la valeur du bien occupé. Résultat : 38 826 euros pour l'un et 48 750 euros pour l'autre. Et la rente viagère ? Elle est proposée à 15 984 euros par an dans le premier cas et à 17 462 euros dans le second. Preuve que certains intermédiaires privilégient les acheteurs et d'autres, les vendeurs… Le troisième, lui, a calculé le bouquet sur la valeur libre du bien, soit 93 000 euros, ramenant la rente à 9 270 euros par an.
Et les prix dépendent de l'offre et de la demande
Informez-vous donc sur la méthode de calcul employée par l'intermédiaire et ses arguments pour justifier le résultat. Et n'oubliez pas que le prix d'un viager dépend aussi de l'offre et de la demande. Il n'est pas rare de voir des bouquets ou des rentes revues en baisse sous prétexte qu'au tarif proposé, les agences ne trouvent pas d'acheteurs. Ensuite, les conseils dépendent du côté de la barrière où vous vous trouvez…
Le viager sous surveillance
- La validité du viager est liée à l'existence d'un aléa : la durée de vie du vendeur. En cas de décès dans les vingt jours, cet aléa n'existe pas et l'opération peut être annulée. S'il meurt peu après ce délai, la vente peut aussi être remise en cause pour "défaut de prix réel et sérieux", à condition toutefois de prouver que l'acquéreur avait connaissance de l'état de santé très dégradé du vendeur.
- Une vente en viager au profit d'un enfant est considérée par la loi comme une donation. La seule possibilité d'écarter cette présomption absolue est de faire intervenir les autres enfants à l'acte de vente pour qu'ils expriment leur consentement. Si un enfant refuse ou n'intervient pas, il sera en droit de considérer la vente comme une donation.
- Les viagers sont requalifiés par le fisc en donations déguisées chaque fois que l'acquéreur a vocation à hériter du vendeur, par les liens du sang ou par testament (article 751 du Code général des impôts). En cas de vente véritable, l'acquéreur n'échappera aux droits de donation qu'en apportant la preuve qu'il a payé le bouquet et la rente. D'où la nécessité de payer par chèque et de conserver les relevés de compte bancaire.
Au sommaire de cette enquête :
Source : Mieux Vivre Votre Argent - Copyright : © Mieux Vivre Votre Argent 2006