Dernière heure pour acheter à crédit

L’investissement immobilier séduit de nombreux investisseurs. Néanmoins, avec l’augmentation des prix, les rendements qui pouvaient être à deux chiffres il y a quelques années ont été sérieusement écornés en dépit de la hausse conséquente des loyers depuis 2000.

Il convient donc de se montrer très sélectif. En premier lieu, il faut se souvenir qu’il n’y a pas d’investissement locatif sans locataire ! Deux mois de vacance suffisent à faire baisser votre rendement d’un point. Sans compter que vous devrez continuer à rembourser les mensualités du crédit et payer les charges afférentes à l’appartement. En choisissant une ville dynamique sur le plan économique et dont la population augmente, vous êtes assuré d’une forte demande locative. La présence d’une université assure également une clientèle d’étudiants qui sont même prêts à louer de grands appartements via la colocation. Et si vous investissez dans le neuf dans le cadre d’un dispositif fiscal, la nécessité de trouver un locataire est d’autant plus forte que l’avantage fiscal pourra être remis en cause (voir encadré).

De façon générale, il faut se montrer très prudent quant aux opérations clefs en mains proposées par les commercialisateurs. Tout a été prévu : le financement, la sélection du produit, les assurances en cas de loyers impayés et de vacance, et jusqu’à une garantie de prix en cas de revente. Sur le papier, il n’y a donc aucun risque et l’investisseur en retirera de nombreux avantages, notamment une rondelette réduction d’impôts. Ces offres correspondent, en effet, à des programmes neufs bénéficiant d’avantages fiscaux spécifiques. La réalité est plus complexe.

Nicolas S., lecteur de Mieux Vivre Votre Argent, en a fait l’expérience. «Toute la démonstration est basée sur le gain fiscal. Conséquence : j’ai souscrit un crédit à taux variable sur vingt- deux ans, ce qui m’inquiète alors que les taux sont orientés à la hausse. De plus, j’ai rencontré de sérieux problèmes de trésorerie. Mon premier locataire n’a payé qu’un seul mois de loyer et l’assurance s’est mise en place après une franchise de trois mois.» Autre problème : le succès du dispositif Robien a poussé les promoteurs à construire plus que de raison, notamment dans des villes où les besoins locatifs n’étaient pas avérés. Le Crédit Foncier cite ainsi les communes de Montauban, Cahors, Valence, Villefranche-sur-Saône, Le Mans, Périgueux, Nevers, Mâcon. Autre inconvénient : ces programmes sont exclusivement destinés à la location. A terme, ces immeubles vieillissent moins bien, car ils sont moins entretenus que s’ils étaient habités par des propriétaires.

Il n’empêche, on peut réaliser une bonne opération en investissant dans le neuf. A condition de ne pas négliger l’étape de la sélection. Les nouveaux quartiers bien conçus par des architectes et urbanistes de talents qui émergent dans de nombreuses villes peuvent, à notre avis, receler des opportunités.

Investir dans un logement ancien offre également des perspectives intéressantes. L’éventail de prix reste large et vous permet d’abaisser le ticket d’entrée. Le rendement locatif avant impôt est supérieur. Cela signifie aussi que le rapport loyer sur remboursement de crédit sera plus favorable, notamment pour les investisseurs ne disposant pas de gros revenus. Concrètement, le besoin de trésorerie sera plus faible. Aujourd’hui, à moins d’acheter un immeuble entier, il est rarissime que les loyers compensent entièrement la mensualité du crédit. Par ailleurs, vous avez la possibilité d’acheter un bien occupé. Vous bénéficierez alors d’une décote variable en fonction de la durée du bail qui reste à courir. Ce type de biens se trouve notamment dans le cadre des ventes à la découpe des immeubles appartenant aux mutuelles ou autres compagnies d’assurance. Des spécialistes comme Ad Valorem, Locare ou Nexity-Saggel font des offres variées. En général, ces immeubles sont bien entretenus et vous avez accès au dossier du locataire en place. Ne rêvez pas toutefois. L’époque où les appartements occupés se vendaient avec une décote de 15% est finie. Il faut désormais tabler autour de 7 à 8%.

Par ailleurs, un logement ancien offre des possibilités d’amélioration de la rentabilité locative…. au prix de quelques travaux d’embellissement. Mais vous vous y retrouverez fiscalement. Ces dépenses viennent en déduction des revenus fonciers et vous évitent de payer des impôts sur vos loyers. Elles peuvent même créer un déficit foncier permettant alors de faire baisser votre impôt sur le revenu. Autre avantage : les travaux permettent de valoriser votre bien. Un aspect patrimonial à ne pas négliger, mais qui nécessite une forte implication personnelle.

Achetez à crédit s’impose quand on veut réaliser un investissement locatif. Vous pouvez, en effet, déduire des loyers encaissés les intérêts d’emprunt, ce qui permet d’alléger votre fiscalité. C’est pourquoi on vous proposera probablement une formule de crédit in fine. Avec ce mode de financement, les mensualités ne sont composées que des intérêts et de l’assurance. Le capital est remboursé au terme du crédit grâce à une épargne que vous constituez parallèlement. Les mensualités sont donc inférieures à celles d’un crédit classique. Fiscalement, vous pouvez déduire chaque année et pendant toute la durée du prêt le même montant d’intérêts, soit bien plus qu’avec un crédit amortissable pour lequel les intérêts vont en diminuant au fur et à mesure que l’on avance dans le crédit. En fait, le coût élevé du crédit est censé être compensé par le gain fiscal. Le montage est tout de même risqué, car au terme du crédit rien ne garantit que l’épargne placée – en général sur un contrat d’assurance vie – soit suffisante. C’est ce qui est arrivé à Victor C., lecteur de Mieux Vivre Votre Argent. Sa banque avait basé ses simulations d’épargne sur un rendement de 5,5% alors que le contrat d’assurance vie s’est révélé peu performant avec tout juste 4%. Certes, les établissements bancaires vous proposent une porte de sortie : mais alors le gain financier n’est plus que de l’histoire ancienne. C’est pourquoi il est déconseillé de souscrire un contrat d’assurance vie multisupport, dont les rendements dépendent de l’évolution de la Bourse. En tout état de cause, demandez sur quelles hypothèses de rendement les simulations ont été faites.

Actuellement un taux de 3,5% nous semble réaliste. Pour consolider le montage, de nombreux établissements demandent également le versement d’une somme au départ. Pour 100 000 euros empruntés le Crédit du Nord, très prudent, demande 80 000 euros et l’UCB seulement 30 000 euros.

Par ailleurs, avant de souscrire un prêt in fine, il faut vérifier que votre taux d’imposition va vous permettre d’en tirer pleinement profit. Calculs faits, il est surtout intéressant quand le taux d’imposition marginale est de 40% ou pour un investisseur qui dispose d’autres revenus fonciers. En revanche, un investisseur imposé à moins de 20% a peu à gagner de ce montage. D’autant que les taux proposés sont plus élevés que les taux pour un crédit amortissable.

Pour optimiser le financement de votre investissement, on vous proposera également un crédit à taux révisable. Les taux de départ étant plus compétitifs, le montant de la mensualité sera moins élevé. Pour un investisseur, cela signifie que son loyer va couvrir une plus grosse partie du remboursement. Au départ tout au moins. Car ce scénario optimiste ne prend pas en compte le contexte actuel des taux à court terme. Depuis septembre dernier, les taux à un an ont augmenté de 0,90%. D’où une augmentation des taux révisables. Et, si les taux longs qui régissent les crédits à taux fixes, ont également été relevés, le différentiel entre les deux formules est à notre avis trop faible pour privilégier un taux révisable.

Reste à négocier au mieux avec votre banquier. Si vous entretenez de longue date de bonnes relations avec lui ou si vous lui avez confié votre épargne, il vous fera sans doute une offre intéressante, ayant par ailleurs une bonne connaissance de votre patrimoine.

Vous pouvez également vous adresser à un courtier. Ces derniers sont devenus beaucoup plus pointus pour le financement d’un investissement locatif. Problème : ils vous demanderont souvent pour bénéficier des meilleures conditions de domicilier vos revenus dans la banque qui vous fait la proposition. C’est la logique commerciale actuelle : les conditions seront toujours plus favorables pour les investisseurs qui apportent dans leur corbeille avoirs et encore mieux salaires, plutôt que leurs seuls loyers.

Enfin, pour obtenir des taux imbattables, pensez aux organismes collecteurs du 1% logement. Ils peuvent accorder un crédit à 2%, voire 1% si l’entreprise de l’investisseur est affiliée au 1% logement. Le prêt peut atteindre 40% du prix d’achat contre l’engagement de louer à des candidats proposés par l’organisme. Une opportunité à ne pas négliger.

Source : Mieux Vivre Votre Argent - Copyright : © Mieux Vivre Votre Argent 2006