Placements - La loi Malraux

Adoptée en 1962, la loi Malraux a pour objet la rénovation de logements en secteur sauvegardé ou en zone de protection patrimoniale architecturale urbaine et paysagère (ZPPAUP). En contrepartie, les propriétaires ont la possibilité de déduire de leur revenu le montant des travaux de réhabilitation. Cela est ouvert à toute personne domiciliée fiscalement en France.

Les copropriétaires du bien doivent d’abord décider ensemble d’entreprendre une réhabilitation complète. Pour cela, ils sont obligés de créer une association foncière urbaine libre (Aful), regroupant la copropriété et chargée des travaux de réhabilitation. La loi exige, à de rares exceptions près (voir encadré), que les particuliers aient eux-mêmes l’initiative de la restauration. Si l’administration fiscale peut prouver qu’un promoteur immobilier en est à l’origine, le dispositif risque d’être requalifié. L’Aful doit ensuite déposer une demande d’autorisation spéciale de travaux auprès des services d’urbanisme de la ville concernée. Pour être acceptée, la demande doit se plier à un cahier des charges assez strict. Et les travaux seront soumis au contrôle de l’architecte des Bâtiments de France. Si l’immeuble est situé en ZPPAUP ou en secteur sauvegardé, les travaux doivent faire l’objet d’une déclaration d’utilité publique. Dans le cadre du secteur sauvegardé, les travaux engagés par l’Aful devront aussi respecter le plan de sauvegarde et de mise en valeur.

Après les travaux effectués, les copropriétaires peuvent retrancher de leur revenu le montant correspondant aux appels de fonds pour travaux. Les sommes devront être déduites pendant l’existence légale de l’Aful et avant décembre de l’année fiscale marquant la fin des travaux. La déduction des travaux réalisés s’impute d’abord sur les revenus fonciers de l’année du paiement des travaux. Si ces revenus sont insuffisants, le déficit est reporté sur les revenus globaux et sans limitation de montant. En revanche, les intérêts d’emprunts sont déductibles du seul revenu foncier. Comme pour tout autre revenu immobilier, ils sont reportables sur les autres revenus fonciers du propriétaire.

Pour bénéficier du dispositif, les investisseurs doivent satisfaire à plusieurs conditions. Tout d’abord, la location du bien rénové devra être effective dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux. Le bien devra être loué nu pendant une durée de six ans à des personnes n’appartenant pas au foyer fiscal de l’investisseur et dont ce sera la résidence principale. A noter : le changement de locataire est possible. En revanche, aucune limitation de ressources des locataires ou des loyers pratiqués n’est imposée. Ces procédures font du dispositif Malraux un placement à réserver aux contribuables à haut revenu et imposés aux tranches marginales supérieures.

Source : Mieux Vivre Votre Argent - Copyright : © Mieux Vivre Votre Argent 2006